Algunas apreciaciones sobre la Ley de Leasing Inmobiliario

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El Ejecutivo publicó el 18 de Julio en El Peruano el decreto legislativo que crea las modalidades de compra de inmuebles a través del alquiler venta y del leasing inmobiliario además de crear un entorno legal que protege a las personas y empresas que desean alquilar un inmueble, facilitando el desalojo en caso de incumplimiento, exonerando el alquiler por tres años del pago del IGV y ordenando que los alquileres sean depositados en un banco. Se considera que lo que el gobierno espera de este Decreto Legislativo1177, que entre 20 mil y 30 mil familias de clase media accedan a una vivienda propia. 

Sin embargo, muchos especialistas han advertido que en el caso del alquiler-venta, la norma no hace ninguna referencia a un pago adicional al alquiler para reunir la cuota inicial, como había adelantado el ministro del sector vivienda, quienes propusieron la norma. Se espera que este detalle pueda ser definido en el reglamento de la norma, pues en esta facilidad residía gran parte de la expectativa que ha generado este decreto, ya que no podría ser concebido de otro modo, beneficiosa para un sector enorme de personas que no cuentan con un bien propio. Quizá debamos entender que la entidad financiera pueda exigir el pago de una prima, como es costumbre, habría que esperar el reglamento.

MODALIDADES

El Decreto Legislativo que Establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda genera tres modalidades nuevas para el mercado inmobiliario. Estas son:

  1. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda

En esta modalidad, el arrendador cede temporalmente el uso de un inmueble al arrendatario para vivienda, por una renta convenida y un plazo pactado (definición típica del contrato de arrendamiento).

Para este caso, es necesario firmar el denominado FUA (Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda) e inscribirlo en el Registro Administrativo de Alquiler de Vivienda (RAV) que es creado también por este decreto y que está a cargo del Fondo MiVivienda.

  1. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda con Opción de Compra

En el llamado alquiler-venta, el arrendador cede temporalmente un inmueble de su propiedad al arrendatario por una serie de pagos convenidos y un plazo determinado, al final del cual el inquilino tiene derecho de ejercer la opción de compra del inmueble.

Para ello, se requiere firmar el FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda) y registrarlo en Registros Públicos. Además, el contrato debe consignar un cronograma de pagos y el precio de la opción de compra del inmueble.

Como es en este caso y en las otras modalidades, la renta convenida deberá depositarse en una cuenta en una entidad financiera. Sin embargo, solo en este caso, la renta no constituye pagos a cuenta para la adquisición del inmueble, por lo que el inquilino no podrá solicitar la devolución de ninguno de los pagos realizados. Para ejercer la opción de compra, el Arrendatario debe haber cumplido el pago de las rentas mensuales y cualquier otro pago o intereses que estén consignados en el FUAO; y si este decide hacerlo antes de la fecha pactada, deberá pagar las cuotas que falten.

Según la norma, para los casos en que se financie el ejercicio de la opción de compra del inmueble a través del sistema financiero, el banco debe tener en cuenta en la evaluación el comportamiento de pago del arrendatario. Asimismo, si se cumplen los requisitos del Crédito Mivivienda o del Programa Techo Propio, el comprador del inmueble podrá acceder al Bono del Buen Pagador o al Bono Familiar Habitacional.

  1. Contrato de Arrendamiento – Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a Vivienda 

En esta modalidad, una entidad financiera supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para vivienda, recibiendo a cambio un pago de cuotas periódicas y con opción de compra a un valor previamente pactado.

El inmueble es de propiedad de la entidad financiera, quien debe firmar con el arrendatario el FUAL -Formulario Único de Arrendamiento – financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda- e inscribirlo en el Registro de Predios de  Registros Públicos.

Este arrendamiento financiero puede ser financiado con el Bono del Buen Pagador o un Bono Familiar Habitacional, si se cumplen los requisitos, de modo que las cuotas sean menores.  Si ha cumplido con sus pagos y obligaciones, el inquilino puede ejercer la opción de compra pagando el precio pactado entre ambos en el FUAL.

Al igual que en el anterior caso, si decide comprarlo antes de la fecha pactada, deberá cancelar las cuotas por vencer.

FORMULARIOS

Como ya se mencionó, acceder a estas modalidades requiere la firma del formulario correspondiente (FUA, FUAO o FUAL) que hacen la vez de contratos y cuyo contenido será definido en el reglamento de esta norma. Por lo que aún se desconocer su contenido, pero si se precisa que estos deben suscribirse ante un notario o un juez de paz letrado y deberán ser registrados en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda – RAV y, de ser el caso, en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP.

Creación del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda – RAV

El RAV es el registro donde se inscribirán todos los FUA, FUAO y FUAL y será administrado por el Fondo Mivivivienda. Asimismo, también hará una recopilación de las  resoluciones judiciales que ordenen el desalojo que se emitan en los Procesos Únicos de Ejecución de Desalojo, que también son creados por este decreto.

La información del RAV es pública y podrá ser usada por entidades financieras para evaluar a un solicitante a un crédito hipotecario, así como para que futuros arrendatarios o arrendadores verifiquen los antecedentes de la otra parte en caso quieran firmar un contrato.

Cuentas de abono

Si una empresa o persona alquila un inmueble, debe definir una cuenta en una empresa del sistema financiero al que se deben abonar el importe por la garantía al comienzo del contrato y la renta convenida mensualmente, así como los gastos de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de pérdidas y cualquier otro concepto previamente acordado.

La garantía se mantendrá depositada hasta el fin del contrato y podrá ser usada por el arrendador para reponer las condiciones del inmueble o para el pago de sumas adeudadas de renta. El remanente, será devuelto al inquilino.

Desalojo

En cualquiera de los contratos regulados por esta norma, el dueño del inmueble puede iniciar un Proceso Único de Ejecución de Desalojo para recuperarlo, cuando concluya el contrato, ambas partes lo acuerden, el inquilino deje de pagar la renta o la cuota convenida por dos meses consecutivos, no cumpla con abonar los complementarios (mantenimiento, agua, seguro y otros) por seis meses o lo use para un fin distinto a vivienda.

El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita ante el Juez de Paz Letrado o el juzgado que haga sus veces, en la jurisdicción donde se encuentre el inmueble. El inquilino tendrá cinco días hábiles para allanarse o acreditar que no se cumplen los requisitos para el desalojo.

Vencido ese plazo, el juez debe sentenciar en máximo tres días hábiles y, de ordenar el desalojo, la Policía Nacional del Perú tiene tres días hábiles para para ejecutarlo.

Si el arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo, el juez pondrá en conocimiento de tal hecho al fiscal de turno para que inicie las acciones legales que correspondan. El desalojo deberá ser registrado también en el RAV.

El arrendatario puede apelar la decisión de desalojarlo en un plazo de tres días hábiles, la cual deberá ser remitida al juez superior en máximo dos días hábiles y este deberá notificar su decisión en un plazo no mayor de tres días hábiles. Si se confirma el desalojo, los costos del proceso son asumidos por el arrendatario.

Régimen Tributario Especial

Las personas jurídicas (empresas) que se dediquen a ofrecer estas tres modalidades, gozarán de un plazo de tres años de exoneración del Impuesto General a las Ventas por el servicio de arrendamiento previsto en esta norma.

Asimismo, las empresas financieras que ofrezcan inmuebles bajo el marco del leasing inmobiliario, no tendrán que registrar estas propiedades como activos fijos.

La ley parece interesante, accessible y auspiciosa, pero sin embargo, sabemos que con el sistema financiero los sueños o ideales no existen, ya que los intereses siempre son altos y de pronto las deudas pueden volverse impagables, dada también nuestra economía tan variable últimamente. La tendencia del gobierno a que las personas accedan a una vivienda y tenga de por medio una deuda enorme en el tiempo, no cubre a mi parecer la obligación del Estado de proveernos una vivienda adecuada para vivir. El derecho de propiedad se ha convertido en el principal motor de la economía y por ende en la estabilidad de la familia, cuando uno tiene una vivienda propia se siente más seguro, mas protegido y eso emocionalmente ayuda a vivir mejor.

Ojalá que esta norma tenga un buen fin, y no sea una de tantas leyes que no se aplican en nuestro país. Habrá que esperar el reglamento y que este defina bien los contornos de tan importante figura. De hecho sabemos que el leasing trae consigo intereses excesivos y que los bancos nunca pierden, estos contratos son mayormente masivos, no tienen fase de negociación previa, de ahí que el Estado debe intervener en este caso de manera precisa y clara, es decir, sobre los intereses particulares de los bancos y de las compañías constructoras. Esperamos que verdaderamente beneficie a la clase media. Se sabe que hasta la fecha existen más de 300 proyectos para elegir bajo este sistema. En Lima, por ejemplo, se da cuenta de 24 proyectos en Jesús María, 22 en Pueblo Libre, y 21 en Magdalena. Habrá que ver.

Abog. July Espinoza Vilchez

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