La reforma registral contra el fraude inmobiliario

Recientemente, se publicó en el diario oficial El Peruano la Ley N° 30313 que busca “prevenir y anular las acciones fraudulentas que afectan la seguridad jurídica”, tales como el fraude inmobiliario, incorporando por primera vez la “oposición” en el procedimiento registral y la “cancelación administrativa” del asiento registral (el Reglamento General de los Registros Públicos ya la regulaba para otros supuestos) en casos de “suplantación de identidad” o “falsificación de documentos” notariales, consulares, judiciales, administrativos y arbitrales, además de modificar los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y los artículos 4, 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo del Notariado.

El fraude inmobiliario, qué duda cabe, es un “nudo gordiano” social complejo que compromete a todos los sectores y exige, por tanto, una solución integral. Ello pasa por definir (o redefinir) si la protección que emana del principio de fe pública registral – consagrado en el artículo 2014 del Código Civil y piedra angular de nuestro sistema registral – alcanza a las adquisiciones derivadas de “suplantación de identidad” y “falsificación de documentos”. Esto, conforme a la posición tradicional (que equipara vicios a la “falta la manifestación de voluntad del agente” como causal de nulidad no advertida por el tercer adquirente, quien solo perderá protección si se prueba judicialmente su mala fe o la falta de los demás requisitos legales); puesto que actualmente existen posiciones interpretativas discrepantes que consideran que no, tanto por razones de carácter constitucional como civil, pues la pérdida de dominio del propietario en favor del tercer adquirente no se puede justicar sino en circunstancias excepcionales.

¿Y el tráfico jurídico? Nadie podría estar en contra de la protección y defensa de los propietarios víctimas del fraude inmobiliario y del combate (y sanción) de las mafias que lo propician, pero la solución debería ser –reiteramos–, integral, lo que incluye el fortalecimiento de la función registral y la mejora de los mecanismos de acceso de documentos al Registro.

Sin embargo, visto el problema desde el otro lado de la relación jurídica, es decir, desde los terceros adquirentes, la solución propuesta por la ley resulta insuficiente. En efecto, a diferencia de la “falsificación de documentos”, que exige ampliar el ámbito del “estudio de títulos” más allá del Registro, es decir, a las autoridades que presuntamente expidieron o emitieron el documento inscrito para verificar su autenticidad (lo que implica el “cuestionamiento” sistemático de los asientos registrales y de su presunción de exactitud y validez), ¿cómo podría el tercer adquirente advertir, aun con la mayor diligencia posible, que en alguna de las relaciones jurídicas previas existió “suplantación de identidad”?

Creo que la ley, más que encarecer el “estudio de títulos” (que en la práctica siempre excedía a los “títulos archivados”, a fin de asegurar la inversión y la viabilidad de los proyectos inmobiliarios) afecta el tráfico jurídico, al equiparar innecesariamente a todos los terceros adquirentes, como si todos derivaran de fraude inmobiliario, olvidando que la buena fe se presume y la mala fe debe probarse (¿se trata de una excepción a la regla general de presunción de buena fe del Código Civil?). Lo que terminará “judicializando” el sistema.

La intención de la ley es buena pero las fórmulas planteadas no tanto, pues la reforma debilita el Registro y genera incertidumbre en el tráco jurídico; lo que obligará al mercado a optar por el “seguro de títulos” o “seguro de titulación” (title insurance), como alternativa para resarcir económicamente la eventual pérdida de la inversión inmobiliaria por causas de “suplantación de identidad” y “falsificación de documentos” (muchas veces imposibles de detectar), al no ser suficientes en el nuevo contexto normativo la fe y la seguridad brindadas por el Registro.

Fuente: La Ley.

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